Блог компанії

Командная ипотека по 10% не приведет к всеобщему счастью

Рыночные ставки по кредитам, которые сейчас все же ближе к 15% имеют свой плюс, поскольку они дают практически неограниченный финансовый ресурс. Банки собирают депозиты и выдают кредит, выдав кредит, они опять собирают депозиты и выдают кредиты и так далее бесконечное количество раз, и все участники процесса при этом удовлетворены. Командный метод по установлению ставок не сможет создать такой цепочки, а потому его ресурс ограничен лишь собственными деньгами.

При ставке 10% государственные банки могут рассчитывать только на собственные средства и не смогут вовлечь на это депозитные средства вкладчиков, поскольку такого процента прибыли не хватит всем участникам процесса. Госбанки не могут занимать деньги по депозитам у вкладчиков по 8,5% и выдавать деньги по 10%, поскольку оставшиеся 1,5% не покроют их риски. Ведь с позиции риска из 100 заемщиков по ипотеке, в будущем 2 заемщика могут не вернуть кредит. Тогда банк с оставшихся 98 заемщиков соберет лишь 107,8 (98*1,1=107,8) займов, вместо 110, а отдавать по депозитам нужно будет 108,5. 

А не отдать эти двое могут потому что Банк в будущем не сможет, например, забрать квартиру по суду в случае если по долгу не будут платить, потому что ипотечная квартира может оказаться единственным жильем, или иметь еще какие-либо ограничения. И когда речь заходит о статистике, то такие случаи точно будут. И этот риск естественно отражается на процентах по кредиту, потому что риск стоит денег. И сегодня, риск в Украине стоит больше чем озвученные 2% и из-за этого, и вытекают рыночные ставки, которые сегодня ближе к 15% и выше.

Но, например, госбанки конечно же могут выдавать кредит и по 10% и 5% и по 0% годовых, ведь они сами хозяева своих денег. Но в этом случае они смогут рассчитывать лишь на свои деньги, без денег вкладчиков. А в этом случае общий объем выданных кредитов по такой ипотеке не может быть большим.


Ставка 10% по ипотеке, возможно, позволит госбанкам раздать ипотечных кредитов на скажем 10 млрд. гривен за несколько лет, или в лучшем случае даже на 50 млрд. гривен. Но этот объем ничего не изменит в общей ситуации с жильем в Украине.

Ведь образно говоря, для «счастья», людям нужно иметь 30 квадратным метров жилья на одного человека. Если грубо прикинуть эти нормы к Украине, то стране нужно иметь жилой фонд равный 1,2 млрд. квадратных метров жилья. Если прикинуть, что средний цикл обновления жилого фонда будет составлять 50 лет, то в год стране нужно строить 24 млн. квадратных метров жилья, что будет примерно равно 0,6 квадратных метров возводимого жилья в год. 

В целом в мире как раз и считается, что строить нужно от 0,5 метров жилья в год и выше. Но 0,5 метров жилья в год, это темп для нормальной жизни, при котором идет так сказать рутинное обновление жилого фонда. Но когда страна активно строиться, либо активно обновляет свои фонды, темп строительства уже доходит до 1 квадратного метра в год на человека. 

Украине, учитывая то, что в стране уже огромное количество ветхого и старого жилья, для «счастья» нужно как раз-таки строить по 1 квадратному метру жилья в год. То есть около 40 млн. квадратных метров жилья в год.

Эти 40 млн. квадратных метров жилья, в деньгах будут равны примерно 20-40 млрд. долларов в год, если считать стоимость квадратного метра по 500-1000 долларов. Многие конечно возразят, что жилье в регионах стоит дешевле. Но тут можно ответить, что да уже существующее жилье стоит меньше, но за меньшие деньги нельзя построить жилье!!!

С помощью ипотеки обычно финансируется до половины стоимости покупаемого жилья. Ведь люди покупают жилье и без ипотеки, и ипотека покрывает не всю стоимость жилья ведь почти всегда при ипотечном кредитовании, есть первоначальный взнос. И если исходить из этого, то для «счастья», общий объем выдаваемых кредитов по ипотеке должен составлять 10-20 млрд. долларов в год, или если считать в гривнах 270-540 млрд. гривен в год.

При этом если посчитать что ипотека в среднем будет выдаваться на 15 лет, то общий объем ипотечного портфеля будет составлять 2-4 трлн. гривен. (среднее 7,5 лет).

И на фоне таких цифр, ипотека по 10%, пусть даже на 50 млрд. гривен за несколько лет — это будет больше «галочкой», а не реальным решением жилищных проблем в Украине. Для полноценной ипотеки, стране все же нужны реальные рыночные ставки по 10%, а не ставки, достигнутые командно-административным методом. А для этого стране нужно снижать риски по кредитам, держать инфляцию в узде, уважать и защищать право на частную собственность, иметь надежную и устойчивую гривну, повышать доверие к стране и устойчивости ее финансовой системы. Тогда и рыночные ставки с временем упадут до 10% и менее.

То есть в целом надо бороться с болезнью, а не с ее симптомами.

Федоров Михаил, аналитик ИГ Универ
Економічний огляд
Made on
Tilda